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2級正誤問題(2018年5月)-不動産

【問1】
不動産の登記記録は、当該不動産の所有者の住所地である市町村および特別区の役所や役場に備えられている。
【答1】
×:不動産の登記記録は、法務局に備えられています。
【問2】
不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後3ヵ月以内に、所有権移転の登記をすることが義務付けられている。
【答2】
×:権利部の登記は任意です。
【問3】
不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に限られる。
【答3】
×:所定の手数料を支払えば誰でも、不動産の登記事項証明書の交付を請求することができます。
【問4】
不動産の登記記録を信じて土地を取得した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていたときには、原則として、その土地に対する権利は法的に保護されない。
【答4】
○:不動産の登記記録に公信力はありません。
【問5】
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。
【答5】
○:不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別されます。

【問6】
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
【答6】
○:原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。
【問7】
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
【答7】
○:取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法です。
【問8】
収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。
【答8】
×:収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産についても、賃貸したと仮定して適用することができます。
【問9】
買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金を全額返還することにより契約の解除をすることができる。
【答9】
×:買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金の倍額を返還することにより、契約の解除をすることができます。
【問10】
売買の目的物に契約に適合しない箇所があった場合、売主がそのことについて善意無過失であるときは、売主は、瑕疵担保責任を負わない。
【答10】
×:売主は、自身の過失の有無に関わらず、契約不適合責任を負います。

【問11】
売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができる。
【答11】
×:債務不履行のうち履行遅滞があった場合は、相当の期間を定めて催告を行い、履行がされない場合に、契約の解除をすることができます。
【問12】
売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して、売買代金の請求をすることができる。
【答12】
×:不動産の危険負担の問題は、原則として売主負担とされています。

【問13】
普通借地権の存続期間満了に伴い、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、その土地の上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
【答13】
×:普通借地権の存続期間満了に伴い、借地権者が従前の契約と同一条件で契約を更新する旨の請求をするためには、その土地の上に建物が存在する事が要件とされています。
【問14】
普通借地権の当初の存続期間が満了し、更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から10年と定めたときであっても、更新後の存続期間は更新の日から20年とされる。
【答14】
○:普通借地権の1回目の更新においては、存続期間を20年以上としなくてはいけません。
【問15】
事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならない。
【答15】
○:事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければなりません。

【問16】
事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができない。
【答16】
○:事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができません。
【問17】
期間の定めがある普通借家契約における賃借人から更新しない旨の通知は、賃借人に正当の事由があると認められるときでなければ、することができない。
【答17】
×:普通借家権の更新を拒絶するために正当事由が要求されるのは、賃貸人であり、賃借人は、正当事由なく更新を拒絶する事ができます。
【問18】
普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができる。
【答18】
○:借家権の対抗要件は、建物の引き渡しです。
【問19】
賃貸借期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、契約期間満了での終了を賃借人に対抗することができない。
【答19】
○:賃貸借期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければ、契約期間満了での終了を賃借人に対抗することができません。
【問20】
定期借家契約において、賃貸人の承諾を得て賃借人が設置した造作について、賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約をすることができる。
【答20】
○:造作買取請求権は、特約により排除することができます。

【問21】
建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路に、2m以上接していなければならない。
【答21】
○:いわゆる接道義務の説明です。
【問22】
建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の建蔽率および容積率は、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の規制が適用される。
【答22】
×:建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の建蔽率および容積率は、その敷地の全部について、各用途地域の建蔽率と容積率を加重平均したものが適用されます。
【問23】
建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の用途は、その建築物の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
【答23】
○:建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合の建築物の用途は、その建築物の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用されます。
【問24】
建築基準法第42条第2項の道路に面している敷地のうち、道路と道路境界線とみなされる線までの間の敷地部分(セットバック部分)は、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができない。
【答24】
○:建築基準法第42条第2項の道路に面している敷地のうち、道路と道路境界線とみなされる線までの間の敷地部分(セットバック部分)は、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に算入することができません。
【問25】
土地および家屋の固定資産税は、毎年1月1日における土地および家屋の所有者に対して課される。
【答25】
○:土地および家屋の固定資産税は、毎年1月1日における土地および家屋の所有者に対して課されます。

【問26】
土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
【答26】
○:土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができます。
【問27】
地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。
【答27】
○:地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例があります。
【問28】
都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。
【答28】
×:都市計画税は、原則として、市街化区域内に所在する土地および家屋の所
有者に対して課されます。
【問29】
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに居住用財産を譲渡しなければ適用を受けることができない。
【答29】
○:居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに居住用財産を譲渡しなければ適用を受けることができません。
【問30】
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、子に居住用財産を譲渡した場合には適用を受けることができない。
【答30】
○:居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、子に居住用財産を譲渡した場合には適用を受けることができません。

【問31】
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち1億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
【答31】
×:軽減税率の特例は、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分の金額について軽減税率を適用するものです。
【問32】
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
【答32】
○:居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
【問33】
事業受託方式においては、建物の所有名義はデベロッパーとなる。
【答33】
×:事業受託方式においては、建物の所有名義はデベロッパーは、「本人」となります。
【問34】
建設協力金方式においては、有効活用後の土地の所有名義はテナントとなる。
【答34】
×:建設協力金方式においては、有効活用後の土地の所有名義は、「本人」となります。
【問35】
定期借地権方式においては、有効活用後の土地の所有名義は借地人となる。
【答35】
×:定期借地権方式においては、有効活用後の土地の所有名義は、「本人」となります。

【問36】
定期借地権方式においては、本人が建物の建設資金の負担をする必要はない。
【答36】
○:定期借地権方式においては、本人が建物の建設資金の負担をする必要はありません。
【問37】
NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
【答37】
○:NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。
【問38】
IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
【答38】
○:IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。
【問39】
NOI利回り(純利回り)は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
【答39】
×:NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して求めます。
【問40】
借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。
【答40】
○:借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できます。

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